Acquérir ou transformer un bâtiment existant, c’est souvent décider sans savoir ce que l’on achète. Un diagnostic architectural mené en amont dit ce que le bâtiment peut accueillir, ce qu’il refusera, et ce qu’il en coûtera de le forcer.
L’agence propose ces missions d’étude séparément de la maîtrise d’œuvre, pour des maîtres d’ouvrage, investisseurs et exploitants qui doivent arbitrer avant d’engager une opération.
Ces études s’adressent aux groupes hôteliers et opérateurs de casinos, aux foncières et investisseurs qui acquièrent du bâti ancien, aux collectivités propriétaires d’un édifice protégé, et aux exploitants qui doivent arbitrer entre une ambition commerciale et ce que le bâtiment autorise.
Pour une foncière ou une société de gestion engagée dans une opération de création de valeur, l’inconnue n’est pas architecturale, elle est financière : la surface réellement exploitable après mise aux normes, et le délai administratif que suppose un bâtiment protégé. Ces deux paramètres déterminent le prix d’acquisition. Les connaître avant de signer vaut mieux que de les découvrir en phase d’études.
Lecture du potentiel avant acquisition
Ce que le bâtiment permet, ce qu’il ne permet pas, ce qui est réversible. Une note d’analyse qui éclaire une décision d’achat ou un arbitrage entre plusieurs sites, avant que le prix ne soit arrêté.
Diagnostic patrimonial
Recherche historique, chronologie des campagnes de travaux, distinction entre ce qui relève de l’édifice d’origine et ce qui s’y est ajouté, bilan sanitaire. Sur un bâtiment protégé, c’est ce document qui permet d’engager une discussion solide avec l’Architecte des Bâtiments de France ou la DRAC — et de savoir, avant de dessiner, ce qui pourra être défait.
Étude de capacité programmatique
Combien de clés, combien de couverts, quelle surface réellement exploitable, à quelles conditions. Le croisement entre une ambition commerciale et ce que la structure, la réglementation des établissements recevant du public et le cadre patrimonial autorisent.
Définition du programme
Aider un maître d’ouvrage à formuler ce qu’il veut, et à l’écrire, avant de lancer une consultation de maîtrise d’œuvre.
Sur quoi cela s’appuie
Ces missions ne sont pas théoriques. Le diagnostic du Casino de Trouville-sur-Mer — cahier de recherche historique, bilan sanitaire du bâti, parti de restauration — a été produit avant toute décision de projet. Le travail d’archives mené au Casino de Dinard a déterminé le dessin des façades. Voir les projets
Ces missions relèvent de l’assistance à maîtrise d’ouvrage : l’agence intervient aux côtés du maître d’ouvrage, en amont ou en parallèle de la maîtrise d’œuvre, pour éclairer ses décisions et tenir ensemble ce que permet le bâtiment et ce qu’attendent les services instructeurs.
Ce que l’agence ne fait pas
L’agence n’intervient pas comme assistant à maîtrise d’ouvrage sur une opération dont elle assure par ailleurs la maîtrise d’œuvre.
